Понедельник, 23.12.2024, 15:51 | Регистрация | Вход
Меню сайта
Статистика
Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0


Форма входа
Поиск
Главная » Статьи » Недвижимость
Авто и мото [1] Военное дело [0] Бизнес и финансы [7]
Дом и семья [1] Закон и право [0] Игры [1]
Интернет [3] История [2] Компьютеры [2]
Культура и искусство [0] Медицина и здоровье [2] Мода и красота [0]
Наука и образование [2] Недвижимость [57] Общество и политика [8]
Он и Она [31] Психология и саморазвитие [2] Работа и заработок [9]
Религия [0] Связь и коммуникации [0] Софт [0]
Строительство [0] Техника и технологии [0] Товары и услуги [0]
Туризм и путешествия [0] Увлечения, спорт [0] Эзотерика, непознанное [2]
Экономика и промышленность [1] Юмор [0] Разное [0]
Правовые тонкости договора найма жилого помещения, которое находится в частной собственности

21-02-2007


Передача в использование недвижимого имущества является актуальной темой практически для каждого собственника, и особенно, после вступления в силу норм Гражданского кодекса Украины.


На сегодняшний день заключение договоров найма жилого помещения регулируется как нормами главы 6 Жилищного кодекса УРСР, так и главы 59 Гражданского кодекса Украины.

Предмет договора найма жилья:

Предметом договора найма жилья могут быть принадлежащие на праве собственности наймодателю квартира, жилой дом, их части любых размеров. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения не пригодные для проживания подсобные помещения, которые сдаются в найм только одновременно с жильем.

Форма договора найма жилья:

Статья 811 ГКУ предусматривает простую письменную форму договора найма жилого помещения. В заблуждение вводит норма ст. 793 ГКУ. Статьей 203 ГКУ предусмотрено, что сделка должна быть осуществлена в форме, которая определена законом. Пунктом 1 ст. 209 ГКУ определено, что сделка, которай осуществлена в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, указанных законом или договоренностью сторон. Системный анализ законодательства разрешает сделать заключение, что положения главы 59 ГКУ относительно договора найму (аренды) жилья являются специальными по отношению к положениям главы 58 ГКУ (Найм (аренда)). Указанную позицию также поддерживает ГНА в Киевской области, которая в письме № 2273/n/31-045/127 от 04.03.2005 р., указывает, что юридические аспекты аренды нежилых помещений регламентируются положениями главы 58 ГКУ, правовые отношения по найму (аренде) жилья регулирует глава 59 ГКУ.

Исходя из выше изложенного, нотариальное удостоверение договора найма (аренды) жилого помещения не обязательно, хотя имеет ряд преимуществ, а именно:

Для наймодателя (арендодателя): • избежание судебного производства относительно исполнений условий договора нанимателем. Исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства. Для нанимателя (арендатора): • При нотариальном удостоверении нотариус проверяет предоставляемое в пользование имущество на наличие каких – либо запретов; Для обеих сторон: • Расчет между сторонами в полном объеме или первоначальный платеж может быть произведен в присутствии нотариуса без оформления дополнительных расписок или осуществления переводов.

Естественно, придется оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину и таким образом «засветить» договор перед налоговой инспекцией так, как при нотариальном удостоверении подобного договора нотариус уведомляет налоговый орган по месту жительства арендодателя, если арендатор не является участником хозяйственных отношений. Договора аренды удостоверяются нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии с п. 107 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная Приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 N 20/5 необходимо будет получить справку – характеристику органов технической инвентаризации, а это, как известно, процедура хлопотная, особенно если в квартире есть изменения планировки.

«Специальная» регистрация:

В соответствии со ст. 158 ЖК УРСР данный договор подлежит регистрации в исполкоме местного совета народных депутатов (уполномоченная организация на осуществление регистрации – обслуживающий ЖЕК). За отсутствие регистрации договора найма ответственность прямо не предусмотрена. Данная регистрация на сегодняшний день используется в целях переоформления счетов по коммунальным и эксплуатационным услугам на имя нанимателя. Регистрация договора найма жилого помещения не урегулирована подзаконными нормативными актами, по этому, происходит в произвольном порядке. На практике ЖЕКи требуют 2 экземпляра договора найма (аренды), один оставляют у себя, другой отправляют в налоговую. Регистрация договора не ограничена сроками. Поскольку порядок проведения данной регистрации не урегулирован, существует возможность уклонения от ее проведения. Для подтверждения законного пребывания нанимателя достаточно будет осуществить регистрацию места пребывания ( в течении 7 дней с момента прибытия) или места проживания (в течении 10 дней в порядке, предусмотренном ЗУ «О свободе передвижения и свободный выбор места проживания в Украине».) Такая регистрация может быть осуществлена и без регистрации договора найма и относится только к гражданам Украины или иностранцам, которые находятся на территории Украины на законных основаниях более 90 дней. Иностранцы, которые временно (не более 90 дней) находятся на территории Украины проходят регистрацию при въезде на территорию Украины, которая действует по всей территории Украины без каких – либо дополнительных регистраций места пребывания.

Плата за использование жилья, оплата услуг по содержанию, коммунальные услуги:

Следует помнить о том, что при регистрации в одной квартире нескольких человек размер платы за использования жилья и коммунальные услуги будет изменен соответственно. Статьи 66-68 Жилищного кодекса УРСР предусматривают плату за использования жилья в домах государственного и общественного фонда. Исчисляется она исходя из общей площади квартиры. Норма общей площади квартиры на одного жителя устанавливается в размере 21 м/кв. Размер платы устанавливает Кабинет Министров Украины. Наниматель оплачивает в однократном размере ту площадь, которая не превышает установленной нормы (ст. 66 ЖКУ Украины-1,5 нормы) с расчета на нанимателя и членов его семи. Плата за использование площади более установленной нормы взимается в повышенном размере, который определяется Кабинетом Министров Украины.

Относительно квартир, которые находятся в частной собственности «квартирная плата» называется услугами по содержанию в соответствии с Постановлением КМУ от 12 июня 2005 г. N 560 об утверждении Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений, придомовых территорий и типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий. Размер платы за услуги по содержанию не зависит от количества проживающих (которые зарегистрировали свое место нахождения) лиц. Единицей калькуляции в данном случае является 1 квадратный метр общей площади квартир дома. Таким образом, при регистрации в квартире, которая принадлежит на праве частной собственности, более, чем одного человека будет изменен только размер коммунальных услуг. ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» от 24 июня 2004 року N 1875-IV под коммунальными услугами подразумевает «результат хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение потребностей физического или юридического лица холодной та горячей водой, водоотведение, газо- и электроснабжением, отоплением, а также вывоз бытовых отходов в порядке, определенно законодательством. ». Постановление КМУ от 21 июля 2005 г. N 630 «Об утверждении Правил предоставления услуг с централизованного отопления, обеспечение холодной и горячей воды, водоотведения и типового договора о предоставлении услуг по централизованному отоплению, обеспечению холодной и горячей водой и водоотведению” предусматривает, что оплата указанных услуг производиться на основании показаний квартирных средств учета, нормативов (норм) потребления, домовых средств учета. В случае отсутствия квартирных или домовых средств учета, оплата производится на основании нормативов (норм) потребления рассчитывается следующим образом:

с централизованного обеспечения холодной та горячей воды и водоотведения - с расчета на одно лицо;

с централизованного отопления - с расчета за 1 кв. метр (куб. метр) отопительной площади(объема) квартиры и дополнительно за превышение расчетного напряжения оборудования отопления (радиаторов) в соответствии с законодательством.

В соответствии с постановлением КМУ от 08.06.96 № 619 "Об утверждении норм потребления природного газа населением в случае отсутствия газовых счетчиков" нормы потребления рассчитываются исходя из количества зарегистрированных в данной квартире людей.

Таким образом, при регистрации в одной квартире нескольких человек размер коммунальных услуг будет увеличен в связи с увеличением платы за водообеспечение, газообеспечение, так, как единицей калькуляции в данном случае является количество людей.

Стороны договора найма жилья:

Как было указано выше, наймодателем (арендодателем) может быть только собственник жилого помещения. На сегодняшний день право собственности на жилые помещения может быть подтверждено следующими правоустанавливающими документам:

2.1. Нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля – продажа, мена, дарение, рента, пожертвование, пожизненное содержание, управление имуществом) 2.2. Наследственный договор; 2.3. Свидетельство о праве собственности; 2.4. Свидетельство о праве на наследство; 2.5. Свидетельство о приобретении арестованного имущества с публичных торгов; 2.6. Свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе; 2.7. Свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов; 2.8. Договор о разделе наследства; 2.9. Договор о прекращении права на содержание при условии получения права на недвижимое имущество; 2.10. Договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права на недвижимое имущества; 2.11. Договор о выделение (разделении) части в натуре; 2.12. Ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, ели условием данного договора предусмотрено передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки; 2.13. Решение суда; 2.14. Договор купли продажи, заключенный на бирже с отметкой о регистрации соответствующих прав.

Следует также помнить, что подпункт 9.1.3. п. 9.1 ЗУ « О налогообложении доходов физических лиц» предусматривает, что предоставление в аренду недвижимости, которая принадлежит нерезиденту (юридическому или физическому лицу) может осуществляется только через постоянное представительство или уполномоченного агента, которые и будут выступать налоговыми агентами такого нерезидента.

Общая совместная собственность:

Хотелось бы остановиться на особенностях права общей совместной собственности супругов так, как существуют различные мнения правоведов относительно ограничения права собственности супругов при передаче в найм жилого помещения. В соответствии со ст. 63. Семейного кодекса Украины и ч.3. ст. 368 Гражданского кодека Украины муж и жена имеют равные права владения, использования и распоряжения имуществом, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено соглашением. Исходя из логики данных норм, каждый из супругов должен согласовывать свои действия относительно владения, использования и распоряжения имуществом. Законодатель (ч. 3, ст. 65 СКУ) определил порядок согласования действий супругов в случае распоряжения имуществом, которое принадлежит супругам на праве общей совместной собственности. Таким образом, при заключении сделок, которые подлежат нотариальному заверению и/или государственной регистрации один из супругов обязан получить письменное нотариально заверенное согласие другого. Распоряжение имуществом, как составляющая триады права собственности предполагает возможность собственников определить судьбу имущества, т. е уничтожить, отказаться от права собственности или передать право собственности третьему лицу. На мой взгляд, при передаче имущества в найм собственник предполагая получение дохода, реализует право использования имущества, а не право распоряжения. Но, учитывая предусмотренное ст. 63 СКУ и ч. 3 ст. 368 ГКУ равенство прав супругов в праве общей совместной собственности при передаче имущества в найм одним из супругов согласие второго супруга все - таки должно быть. Но возникает вопрос о том, в какой форме может быть выражено такое согласие?

Исходя из норм ч. 1 ст. 202 ГКУ согласие одного из супругов является односторонней сделкой. Сделки могут быть осуществлены в письменной или устной форме. Часть 1 ст. 205 ГКУ предусматривает, что стороны имеют право выбора формы сделки, если иное не установлено законом. Форма договора найма жилого помещения предусмотрена нормами ст.811 ГКУ и по этому, независимо от сумы, участников, срока действия, данный договор должен быть заключен в письменной форме. Часть 3. ст. 206 предусматривает, что сделки в исполнение письменного договора, могут быть выражены в устной форме, если это не противоречит положением договора или закона. Таким образом, в рассматриваемом случае заключение одним из супругов договора найма жилого помещения, согласие может быть оформлено отдельно в простой письменной форме, путем выдачи доверенности на заключения договора найма жилого помещения, подписания данного договора обеими супругами, путем подписания одним из супругов с письменным согласованием другого супруга непосредственно на экземпляре договора.

Цена договора найма жилья и порядок расчетов:

Животрепещущим остается вопрос относительно определения цены договора найма. В данном виде договоров цена устанавливается договорная. Но, Кабинет Министров Украины постановлением от 20.11.2003 года №1787 утвердил «Методику определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц». Данная методика содержит формулу расчета арендного платежа и указывает на то, что местные органы власти имеют право ежегодно устанавливать минимальная стоимость аренды. Не стоит пренебрегать требованиями данной методики при аренде жилого помещения у физического лица, даже если местными органами власти не установлена минимальная стоимость аренды. Исходя из условий данной методики, плата за найм (аренду) следует устанавливать в размере не менее уплачиваемой наймодателем (арендодателем) платы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг. Обращаю Ваше внимание на то, что Закон Украины «О налоге на доход физических лиц» не позволяет отнести понесенные наймодателем расходы (например, в виде платы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг) в уменьшение объекта налогообложения. Также, данный закон не позволяет учитывать указанные платежи и в составе налогового кредита физического лица при предоставлении годовой декларации так, как доходы от аренды подлежат конечному налогообложению при их выплате.

Как правило, стороны уклоняются от переоформления договоров о предоставлении телекоммуникационных услуг с поставщиками указанных услуг. В данном случае, существует ряд рисков для наймодателя. Например, наймодатель не имеет права передавать третьим лицам право на использование телефонного номера. (п. 212. «Правил предоставления и получения телекоммуникационных услуг», постановление КМУ от 09 августа 2005 года). При сдаче в найм помещения необходимо оформлять временный договор с оператором связи и нанимателем. Если такой договор отсутствует, ответственность по оплате услуг телефонной связи лежит на наймодателе. Риски в случае выявления факта использования телефона нанимателем несет наймодатель.

Расчеты между гражданами – физическими лицами могут быть осуществлены в наличной форме или путем осуществления банковского/почтового перевода. Осуществление наличных расчетов, на мой взгляд, должно быть подтверждено распиской с нотариальным заверением. Часть 5, ст. 762 ГКУ предусматривает, что внесение платы за найм осуществляется ежемесячно, если стороны не определять иной порядок.

Особое внимание хотелось бы обратить на условие определения цены договора в эквиваленте к иностранной валюте. Часть 2 ст. 533 Гражданского кодекса Украины содержит следующее условие:

«Если в обязательстве определено денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, которая подлежит оплате определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа если другой порядок ее определения не установлен договором или законом или другим нормативно – правовым.. »

Данная статья предоставляет сторонам право определения денежного обязательства в иностранной валюте. Нормы ч.2. ст. 533 ГКУ относятся к гражданам – физическим лицам, которые не являются участниками хозяйственных отношений, поскольку специальными нормами ч.2 ст. 198 Хозяйственного кодекса Украины ограничено такое право для участников хозяйственных отношений: «Денежные обязательства участников хозяйственных отношений должны быть выражены и подлежат оплате в гривнах... »

Участниками хозяйственных отношений являются юридические лица, их филиалы, представительства, другие обособленные подразделения, а также, физические лица – предприниматели.

Итак, исходя из вышеизложенного, при заключении договора найма между участниками хозяйственных отношений или при условии участия в договоре одного из участников хозяйственных отношений запрещено выражать сумму договора в иностранно валюте.

Денежные обязательства могут быть выражены в иностранной валюте в случаях, когда участники хозяйственных отношений имеют право осуществлять расчеты в иностранной валюте. Право на осуществление расчетов между резидентами в иностранной валюте дает индивидуальная лицензия Национального банка Украины.

Для определения суммы договора найма (аренды) между участниками хозяйственных отношений лучше использовать следующую формулировку:

«Размер платы за найм помещения составляет ____________гривен за один месяц использования и подлежит изменению пропорционально коэффициенту инфляции, который ежемесячно определяется Государственным комитетом статистики Украины. »

Коэффициент инфляции отражает колебания курса гривны, который устанавливает Национальным банком Украины.

Предприниматели, как сторона договора найма жилья:

Возможность минимизации налогов при сдаче в найм недвижимого имущества путем регистрации собственника имущества как физического лица – предпринимателя с использованием упрощенной системой налогообложения на сегодняшний день широко применяется. На практике использования такой минимизации вызывает целый ряд вопросов. В том случае, если физическое лицо – предприниматель, осуществляя предпринимательскую деятельность, предоставляет в найм имущество, которое принадлежит ему на праве частной собственности, он должен включить данный вид деятельности в свидетельство уплаты единого налога. Если данный вид деятельности не будет включен на момент осуществления первого платежа, наниматель(если он является участником хозяйственных отношений) обязан будет удержать налог на доход в размере 13 % (после нового 2007 года – 15 %) при осуществлении выплаты. При условии, что наниматель не является участником хозяйственных отношений, наймодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в течении 40 дней по окончанию отчетного налогового квартала.

Срок действия:

В том случае, если стороны не определили срок действия договора, он считается заключенным на 5 лет (ст. 821 ГКУ). К договору найма жилья, которое находится в частной собственности, сроком на один год не применяются положения относительно:

• определения в договоре найма лиц, которые проживают с нанимателем, временных жителей; • преимущественных прав нанимателя на заключение нового договора, на приобретение жилья в случае его продажи; • изменения нанимателя в договоре найма;

Квартира для размещения офиса

На практике очень часто заключают договора найма квартиры, т. е. жилого помещения с целью размещения офиса. В настоящий момент правомерность использования жилого помещения по иному назначению, нежели для проживания, вызывает ряд вопросов. Прежде всего, Жилищный кодекс содержит запрет относительно использования жилого помещения «для нужд ПРОМЫШЛЕННОГО характера». Так, как определения «нужд промышленного характера» нет, можно только предполагать, что подразумевается под этим определением. Однако, если обратится к нормам ст. 813 Гражданского кодекса Украины можно сделать вывод, что юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания физических лиц (например – своих работников). Исходя из выше изложенного, аренда жилых помещений для хозяйственной деятельности не допускается. Это заключение подтверждается также и п.3. Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением КМУ 08.10.1992 года № 572., нормами которого установлено, что использовать жилые помещения для проведения хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Следовательно, жилое помещение необходимо перевести в нежилое. НО!!! На данный момент в законодательстве Украины не существует механизма перевода жилых помещений, которые находятся в частной собственности, в нежилые.

В заключении выше изложенного хотелось бы добавить, что при составлении и оформлении договоров найма, желательно все–таки воспользоваться услугами специалистов в данной отрасли так, как нормы законодательства Украины неоднозначны и для принятия правильного решения требуют наличие профессионального подхода и практических знаний.

Яна Калиненко, Юрисконсульт, Parker & Obolensky


Источник: http://parker-obolensky.com
Категория: Недвижимость | Дата 21.09.2008
Просмотров: 4302 | Рейтинг: 5.0/1 |
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]