Понедельник, 23.12.2024, 16:00 | Регистрация | Вход
Меню сайта
Статистика
Онлайн всего: 2
Гостей: 2
Пользователей: 0


Форма входа
Поиск
Главная » Статьи » Недвижимость
Авто и мото [1] Военное дело [0] Бизнес и финансы [7]
Дом и семья [1] Закон и право [0] Игры [1]
Интернет [3] История [2] Компьютеры [2]
Культура и искусство [0] Медицина и здоровье [2] Мода и красота [0]
Наука и образование [2] Недвижимость [57] Общество и политика [8]
Он и Она [31] Психология и саморазвитие [2] Работа и заработок [9]
Религия [0] Связь и коммуникации [0] Софт [0]
Строительство [0] Техника и технологии [0] Товары и услуги [0]
Туризм и путешествия [0] Увлечения, спорт [0] Эзотерика, непознанное [2]
Экономика и промышленность [1] Юмор [0] Разное [0]
Форма договора найма жилья. Коллизия норм гражданского и налогового законодательства

29-01-2007
   

Форма договора на данный момент является довольно дискуссионной темой, так как практика применения норм Гражданского кодекса Украины (ГК) во взаимосвязи с другими нормативно-правовыми актами и судебной практикой неоднозначна.


Особое место в деятельности участников рынка недвижимости занимает вопрос о форме договоров, касающихся объектов недвижимости. Среди них и предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, и договор найма (аренды) дома или капитального сооружения (его отдельной части), и найма жилья.

В продолжение статьи, опубликованной в газете «Юридическая практика» № 51 (469) от 19 декабря 2006 года «Правовое регулирование найма жилья», хотелось бы более детально остановиться именно на форме договора найма жилья. Но прежде чем рассмотреть вопрос о форме договора найма (аренды) жилья по сути, остановимся на определении понятия «гражданское законодательство Украины».

Под гражданским законодательством следует понимать ­иерархическую систему актов разной юридической силы. Естественно, Конституция Украины имеет высшую юридическую силу, содержит большое количество норм гражданского права и, соответственно, занимает первое место в иерархии гражданского законодательства Украины.

В соответствии с положениями абзаца 1 части 2 статьи 4 ГК основным актом гражданского законодательства Украины является ГК, поэтому именно данный нормативный акт имеет высшую юридическую силу по отношению к другим законам Украины. Однако нормы абзаца 2 части 2 статьи 4 ГК предусматривают возможность регулирования гражданских правоотношений также и другими законами. Практическое применение этого положения ГК заключается в том, что при наличии каких-либо коллизий между нормами ГК и других законов применяются нормы ГК.

Наглядным примером могут быть нормы ГК и Закона Украины «О налоге на ­доходы физических лиц» относительно формы договора найма. Статья 811 ГК предусматривает простую письменную форму договора найма жилого помещения. Иначе форма договора аренды недвижимости рассматривается в Законе Украины «О налоге на доходы физических лиц».

В соответствии с подпунктом «б» пункта 9.1.4 указанного Закона договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению. Во-первых, нормами статьи 811 не предусмотрены другие варианты относительно формы договора, кроме так называемой простой письменной. Во-вторых, не содержит данная статья и отсылочной нормы на законы, которыми может быть предусмотрена письменная форма с нотариальным удостоверением.

Правовая экспертиза норм ГК позволяет сделать вывод, что в большинстве случаев необходимости конкретизации нормы ГК имеют отсылочный характер к законам. Например, статья 205 ГК преду­сматривает общие нормы относительно формы сделки: «Сделка может быть осуществлена устно или в письменной форме. Стороны имеют право выбирать форму сделки, если иное не установлено законом». Далее нормами статьи 639 ГК предусмотрено, что «договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены законом».

Итак, общие нормы статей 295, 639 ГК дают право выбора формы сделки или договора, если такая форма не определена законом. Относится нотариальное удостоверение к форме сделки или договора — вопрос спорный, так как прямо законодательство не содержит разделения на письменную простую и нотариальную формы. Статьи ГК, регулирующие форму сделок и договоров, содержат условие о необходимости нотариального удостоверения. Например, статья 793 ГК.

Поскольку нормы статьи 811 ГК не содержат условия о необходимости нотариального удостоверения договора найма жилья и отсылочной нормы на законы, которыми может быть предусмотрена письменная форма с нотариальным удостоверением, соответственно Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» не может устанавливать необходимость нотариального удостоверения договора найма жилья.

Кроме того, в нормах подпункта «б» пункта 9.1.4 Закона Украины «О налоге на доходы физических лиц» речь идет об аренде недвижимости, хотя в названии пункта законодатель все-таки разделяет понятия «аренда недвижимости» и «наем жилья». Именно в этом случае следует обратить внимание на специальные нормы ГК и приоритет норм ГК над нормами других законов в системе законодательства Украины, как указано выше.

Также я думаю, стоит остановиться на предмете регулирования Закона Украины «О налоге на доходы физических лиц» и ГК. Итак, ГК регулирует гражданские правоотношения, а Закон регулирует налоговые правоотношения. Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» принят 22 мая 2003 года, то есть после принятия ГК 16 января 2003 года.

Просмотрев историю этих нормативных актов, можно сделать вывод, что субъект законодательной инициативы проигнорировал нормы абзаца 3 пункта 2 статьи 4 ГК (еще не вступившего в силу, но принятого Верховным Советом Украины) относительно внесения изменений в ГК, если предложенный им законопроект регулирует взаимоотношения иначе, нежели ГК. В результате имеем очередной абсурд в законодательстве Украины, когда нормами, регулирующими налоговые правоотношения, изменяются условия и порядок регулирования гражданских правоотношений, что и является причиной возникновения коллизий или, в лучшем случае, неоднозначных подходов к трактовке норм законодательства.

18 декабря 2006 года в ВСУ субъектами законодательной инициативы — Киваловым С. В., Шустик Е. Ю., Притыкой Д. Н. — представлен законопроект, предусматри­вающий порядок урегулирования коллизий между законами. Возможно, именно этот законопроект внесет ясность и урегулирует разрешение проблемных ситуаций в системе законодательства Украины, в том числе регулирующего рынок недвижимости.

КАЛИНЕНКО Яна — юрист, Parker and Obolensky, г. Киев

Андрей ДЖУРА


Источник: http://www.yurpractika.com/
Категория: Недвижимость | Дата 19.09.2008
Просмотров: 1873 | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]